היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל זכויות במקרקעין כלפי העירייה, בגין אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) אשר הביאה לעליית ערך המקרקעין. ככלל, כל תכנית אשר מוסיפה זכויות – מטרים, או מתירה זכויות שימוש נרחבות יותר מאשר היה מותר קודם לכן הינה תוכנית משביחה הטומנת בחובה חיוב בהיטל השבחה.
החובה לשלם את ההיטל מוטלת על מי שהיה בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית גם אם המוכר לא ניצל בפועל את הזכויות . יחד עם זאת, מדובר בזכות שניתנת להתניה. כלומר, הצדדים לחוזה המכר יכולים להסכים ביניהם כי דווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה והדבר יקבל ביטוי מפורש בחוזה בין הצדדים.
המועד הקובע לעניין חובת התשלום הוא יום אישור התכנית המשביחה. הועדה המקומית עורכת למעשה שומה המעריכה מה היה שווי המקרקעין ערב אישור התוכנית, ומנגד בכמה עלה ערך המקרקעין בעקבות אישור התוכנית– ההפרש בין שני הערכים הוא ההשבחה ועל השבחה זו חל היטל.
לעניין מועד המימוש של היטל ההשבחה, מדובר במועד בו המוכר מממש את זכות ההשבחה באחת משתי דרכים, האחת, בקשה להיתר בניה, בניה אשר תוציא אל הפועל את זכויות הבניה החדשות, או לחילופין במועד מכירת הנכס, במקרה זה, מכירת הנכס כוללת בתוכה את מכירת הפוטנציאל החדש והחל ממועד המימוש מתעוררת החובה לשלם את היטל ההשבחה בפועל.
חשוב לדעת כי ניתן לערער על חיוב בהיטל השבחה, בין אם מדובר בערעור על עצם החיוב בהיטל ובין בערעור על שיעור ההיטל.
לסיום, מומלץ למוכרים בכלל, ולמוכרי בתים פרטיים בפרט, לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעירייה ולברר האם קיים פטור או חבות בהיטל השבחה בגין מכירת הנכס. בירור מקדמי עוד לפני פרסום הנכס למכירה ימנע מהמוכר הפתעות לא נעימות בעת החתימה על החוזה ולאחריו.